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固鎮縣20號棚戶區(張洪)改造項目房屋征收補償方案(征求意見稿)

征集時間:[ 2019-04-08 ] 至 [ 2019-05-08 ]狀態:已過期
      征求意見時間為:2019年48日至2019年58

為加快推進城市棚戶區改造,提升城市人居環境,規范房屋征收補償行為,維護公共利益和被征收人的合法權益,依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《固鎮縣國有土地上房屋征收與補償暫行辦法(修訂)》(固政〔2018〕39號)等法律、法規規定,按照固鎮縣城市棚戶區改造總體規劃,結合張洪棚戶區項目改造實際,制定本方案。

一、征收范圍

固鎮縣張洪棚戶區改造項目所涉及到的全部房屋、建筑物、構筑物的征收,征收范圍:迎賓大道以北、城西公園以東、北苑新村巷以西、學府文苑、新二中以南區域(具體改造范圍以規劃紅線為準)。

二、 征收主體及部門

房屋征收主體為縣人民政府,房屋征收部門為固鎮縣住建局,房屋征收實施單位為固鎮縣城關鎮人民政府,承擔房屋征收與補償的具體工作。

三、征收簽約期限

房屋征收簽約期限以固鎮縣人民政府發布的《房屋征收決定公告》規定的簽約期限為準。

四、征收補償

房屋征收補償包括:被征收房屋價值補償;因房屋征收造成的搬遷、臨時安置、裝飾裝修及附屬物的補償;因房屋征收造成的停產停業損失補償。

(一)被征收房屋價值的補償。

對被征收房屋價值的補償有貨幣補償和產權調換兩種方式。被征收人可以選擇產權調換,也可以選擇貨幣補償;除沿街商業經營以外的非住宅類房屋實行貨幣補償,不予產權調換。沿街商業經營房屋(含“住改營”)按沿城市主次街道的第一層、第一自然間予以確認產權調換安置面積。

1.被征收人選擇貨幣補償的,房屋征收部門應根據被征收房屋現狀,按被征收房屋價值結算。被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產評估機構按房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場評估價格確定。房地產評估機構由被征收人協商選定;協商不成的,可通過投票、抽簽等隨機方式決定。被征收人對經評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向做出評估結果的房地產評估機構申請復核評估;對復評結果有異議的,可以向蚌埠市房地產評估鑒定專家委員會申請鑒定。

2.住宅類被征收人選擇產權調換的,房屋征收部門應按被征收房屋核定面積11.05的比例提供安置房,并且按安置房市場評估價與被征收房屋市場評估價互補差價。對被征收房屋價值高于用于產權調換房屋價值的,由房屋征收部門向被征收人結算差價;對被征收房屋價值低于用于產權調換房屋價值的,由被征收人向房屋征收部門結算差價,被征收人付差價款的30%。

3.個人沿街商業經營房屋選擇產權調換的,房屋征收部門按被征收沿街商業經營用房核定面積1:0.85互不找補差價安置,或按被征收沿街商業經營性房屋核定面積1:1互補差價安置,以用于安置房屋市場評估價與被征收房屋評估價互補差價,被征收房屋價值高于安置房屋評估價的,由房屋征收部門向被征收人結算差價,被征收房屋評估價低于安置房屋評估價的,由被征收人向房屋征收部門結算差價,被征收人付差價款的60%。

4.在產權調換安置中,實際安置房屋面積超出應安置房屋面積10%(含10%)以內的部分,按安置房建安成本價結算,超出10%以上的部分按市場銷售價結算。

5.有合法產權的住宅戶,其實際居住房屋面積容積率小于1.0的,產權調換時按容積率1.0確定應安置面積。應安置面積超出被征收房屋按產權調換比例調整后的部分,按安置房建安成本價結算。超出容積率1.0的部分,按市場銷售價結算(房改房、非原住居民戶不享受此項安置政策)。

6.被征收人享受雙低生活保障待遇、且被征收房屋面積人均小于15平方米,選擇貨幣補償的,可租住廉租房或公租房。

7.產權調換方法。

1)實行期房就近安置,按照簽約交房順序進行選房的原則,安置區域根據安置房源和被征收房屋的位置,由房屋征收部門統籌安排。

2)被征收人按應安置房屋面積與提供用于產權調換房屋面積最接近值選擇安置房;擬安置戶型為80平方米左右、100平方米左右、110平方米左右、120平方米左右。

(二)因房屋征收造成的搬遷、臨時安置、附屬物的補償。

1.搬遷補償。

選擇貨幣補償的,按被征收房屋核定面積30元/平方米的標準給予被征收人一次性搬遷補償,不足1000元的按1000元補償。

選擇產權調換安置的,搬遷費按被征收房屋核定面積10元/平方米的標準一次性支付,不足800元的按800元補償;被征收人自行解決過渡的,在遷往安置房時,房屋征收部門再給予1000元的搬家補償。

2.臨時安置補償。

選擇產權調換的被征收人,自行解決過渡用房的,按被征收房屋核定面積5元/平方米·月給予被征收人臨時過渡安置費,每戶每月不足400元的按400元補償,臨時安置過渡期一般不超過24個月。征收部門提供臨時安置房的,等面積部分,不支付臨時安置費。

3.附屬物及裝修的補償。

1)房屋征收涉及附屬設施、裝飾裝修(附著物)征收的,按相關標準給予貨幣補償(具體補償標準見附表)。

2)臨時建筑的征收,未超過批準期限的臨時建筑,按照附屬物標準及剩余使用年限的比例給予貨幣補償;超過批準期限的臨時建筑,不予補償。

(三)因房屋征收造成的停產停業損失的補償。

1.對實行貨幣補償的非住宅類用房,按被征收房屋價值補償金的3.0%對被征收人給予一次性停產停業補償。

2.實行產權調換的個人沿街商業經營用房,在過渡期限內每年按被征收沿街商業經營性房屋價值補償金的3.5%對被征收人給予停產停業補償。 

3.征收設備拆裝類房屋,根據設備拆裝、運輸等評估確定的金額,支付被征收人搬遷費;征收人負責搬遷的,不支付被征收人搬遷費。無法恢復使用的設備、設施,征收人按照重置價格結合成新評估確定的金額,給予被征收人補償。

五、獎勵與補助

(一)獎勵。

凡在《房屋征收決定公告》規定的簽約期限內簽訂補償協議并搬遷交房的被征收人,依時序實行梯次獎勵。按被征收房屋核定面積,第1—7天獎勵500元/平方米,最高獎勵10萬元;第8—30天獎勵200元/平方米,最高獎勵4萬元。另外,在征收公告規定的簽約時間第一天簽約的,再次給予被征收房屋核定面積100元/平方米的獎勵。

(二)補助。

被征收人是孤寡老人、二級以上殘疾人且選擇產權調換方式,在規定的期限內簽訂協議并搬遷交房的,給予一次性補助每戶1000元。

六、付款方式

(一)被征收人選擇貨幣補償的,征收補償協議簽訂后,憑搬遷交房驗收單,由房屋征收部門按征收補償協議約定的補償、獎勵等款項一次性付清。

(二)被征收人選擇產權調換的,征收補償協議簽訂后,憑搬遷交房驗收單,由房屋征收部門支付過渡費和搬遷費。產權調換差價款在選定的安置房具備交付條件時,由房屋征收部門與被征收人負責結清。

(三)被征收人在過渡期內,收到房屋征收部門安置通知后,應到房屋征收部門辦理安置手續,逾期一個月不辦理安置手續的,不再享受臨時安置費。超出辦理安置手續二個月的,按貨幣化補償方式予以處理。

七、被征收房屋的相關問題處理

(一)凡公房征收,按被征收房屋價值,實行貨幣補償;涉及資產處置的,按資產處置規定處理。

(二)單位職工居住本單位合法分配的住宅用房,已進行房改的,按本方案規定的補償政策執行;對房改不完全的,補齊各項手續后,享有與其他被征收人同樣的補償政策;征收對外出租的公有房屋,只補償房屋產權單位。

(三)因歷史原因造成建房手續不全的房屋征收,未經規劃部門確認且不能或無法補辦手續,屬征收所稱的歷史遺留問題,依據《固鎮縣國有土地上房屋征收與補償暫行辦法(修訂)》(固政2018〕39號)文件規定,征收時按下列方式處理:

1.凡2008年4月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施以前建成,在固鎮縣城區2008年航拍圖、2008年土地調查圖上有標注的房屋,且土地使用權屬無爭議,征收時房屋面積按100%合法產權予以認定有效建筑面積。

2、凡2008年4月1日以后至2013年5月1日期間建成的房屋,在2013年航測圖上有標注的,未經審批的新建、翻建房屋,且土地使用權屬無爭議。在征收公告規定的簽約期限內主動簽約,新建性質房屋一層面積按70%予以處理,二層及以上面積按60%予以處理;翻建房屋一層面積按100%予以處理,二層及以上面積按60%予以處理。超出公告規定的簽約期限未簽約的,移交有權機關按照相關法律、法規處理。

3、2013年5月1日后且在2013年航測圖上沒有標注,又未經審批的新建房屋,屬違法建設。按照《固鎮縣關于查處違法違規建設有關事項的意見》(固征指﹝2013﹞2號文件)的相關規定處理,在征收公告規定的簽約期限內簽約并自行拆除的,給予自拆獎勵,磚木結構按照400元/㎡標準、磚混結構按照600元/㎡標準、框架結構按照700元/㎡標準給予獎勵。對于征收公告規定的簽約期限內未簽約拆除的,一律不予獎勵。

(四)被征收房屋用途的確認。

1.被征收房屋用途分為住宅與非住宅。非住宅包括商業、生產、經營、辦公、倉儲等用房。

2.住宅與非住宅的認定以《房屋所有權證》記載的用途為準?!斗课菟袡嘧C》未標明用途的,以產權檔案記載為準。

非住宅房屋使用功能的認定,以《房屋所有權證》、《土地使用證》或《建設工程規劃許可證》等相關有效文件或證書記載的使用性質為準。

3.1990年3月31日《城市規劃法》施行前,未經批準,已經改變房屋用途進行經營活動的房屋,同時具備以下條件的,可以認定為商業經營性用房,予以補償安置。

1)經營部位在《房屋所有權證》確認的合法房屋建筑面積范圍內;

2)持有合法有效的工商營業執照、稅務登記證;

3)征收決定發布時正常經營的。

4)一層經營用房須沿城市規劃主次干道。

4.1990年4月1日以后,未經規劃部門批準,擅自將非經營用房或《房屋所有權證》記載的原辦公、生產、倉儲等非商業經營用房改為商業經營性用房的,必須同時具備前項條件,并連續經營5年以上(含5年),此類房屋補償可以按改變后正在使用的商業用房有效建筑面積的70%給予補償。連續經營不足5年的,仍按原房屋用途補償。

八、其他規定事項

(一)征收房屋有關設施的遷移。對被征收人原已獨立安裝的水、電、有線電視等,因房屋被征收而發生的遷移費用由房屋征收部門承擔。新增戶頭費用由被征收人自行負擔。

(二)被征收人交房前原房屋固定設施、附屬物遭人為拆除的,將按損失的價值扣除被征收人的補償金。

(三)實行產權調換的,應安置面積內辦證相關費用由房屋征收部門承擔,超出應安置面積的部分,由被征收人承擔。

(四)產權調換的交房標準為:符合國家住宅建設有關標準,進戶為普通防盜門,室外窗為鋁合金或塑鋼;水、電、氣、通訊、有線電視到戶。

(五)安置房建筑面積均含公攤面積。

九、本方案自縣人民政府發布《房屋征收決定》公告之日起實施。

附表:裝飾裝修及附屬物補償標準

附件:

國有土地上房屋征收裝飾裝修及附屬物補償標準

                                                       項目)

檔案號:                   戶主:                   填表日期:       

名     稱

補償單價

數  量

金 額

門 樓

800元/座

 

 

土院墻

10元/ m2

磚院墻

60元/ m2

壓井

200元/口

鐵防盜窗籠

30元/ m2

不銹鋼窗籠

70元/m2

卷簾門

80元/m2

防盜門

600元/ 副

普通鐵門

200元/副

簡易式

30元/m2

正規式

50元/m2

纖板、扣板

20元/m2

石膏板

30元/ m2

三合板

40元/ m2

 

墻紙

10元/ m2

墻布

15元/ m2

噴瓷、噴塑、乳膠漆

15元/ m2

三合板

40元/ m2

瓷磚

35元/ m2

 

室外水泥地面

20元/ m2

水磨石

30元/ m2

瓷磚

40元/ m2

大理石

60元/ m2

復合地板

60元/ m2

實木地板

120元/ m2

 

 

壁掛式空調

150元/ 個

柜式空調

240元/ 個

電熱水器

20元/ 個

簡易太陽能熱水器

50元/個

真空管太陽能熱水器

150元/個

有線電視

70元/戶

電表

350元/個

店鋪牌

100元/米

坐便器 

300/個 

 面盆(套)

150 /個

三相電

1350元/戶

壁 柜

150元/m2

合計

注:室內水泥地坪不予補償。本表未列事項,另行單獨登記,參照定額。

小結分析

固鎮縣19號(垓下)、20號(張洪)棚戶區改造項目

房屋征收補償方案(征遷意見稿)面向公眾意見征求情況 

為進一步加快城市棚戶區改造,改善城區人居環境和基提升礎設施配套功能,根據固鎮縣《2018-2020年棚戶區改造規劃》,19號棚戶區(垓下)、20號棚戶區(張洪)項目改造列入2019年實施改造工作重點。

依據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院590號令)相關規定,19號、20號棚戶區項目房屋征收補償方案(征求意見稿)于2019年4月4日、2019年4月8日在固鎮縣人民政府網公開征求意見和建議,公開征求意見和建議時限達到法定要求。

一、征求意見基本情況

截止2019年5月10日,共計征求意見和建議12條,征求反饋的建議和意見歸納主要內容為:一是臨時安置費和搬遷費補償標準問題,要求提高搬遷和臨時安置費補償標準;二是部分老舊小區因地勢低洼、基礎設施條件落后,排水功能較差,要求統一納入到本次改造范圍。

二、征求意見采納情況

(一)對于征求反饋的要求提高搬遷和臨時安置費補償標準問題。

我縣棚戶區改造臨時安置費和搬遷費補償標準參照周邊縣區標準平均水平制定,現有標準能夠滿足臨時安置和搬遷需求。目前我縣棚戶區改造涉及已拆遷項目區共計實施18個,涉及改造項目多、群體戶數大,為考慮我縣棚戶區改造補償標準的整體水平一致,本項意見和建議未予采納。

(二)部分老舊小區因地勢低洼、基礎設施條件落后,排水功能較差,要求統一納入到本次改造范圍的問題。

對于反映項目改造周邊老舊小區納入本次改造的建議,經現場實地查看和走訪群眾,群眾反映夏天雨季汛期小區排水不暢,容易產生大面積積水,且基礎設施條件落后,安全防護差,改造意愿比較迫切。經上報相關部門同意后將該小區納入本次改造范圍。


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